Mieten oder Kaufen — Die echte Rechnung für mittlere Einkommen

Eine Wohnung für 350.000 € kostet 35.245 €, bevor die erste Rate überhaupt abgebucht wird. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und die Maklerhälfte werden bei der Beurkundung in bar fällig, sie kaufen keinen einzigen Quadratmeter, und sie sind der Grund, warum die amerikanische Faustregel vom Break-even nach fünf Jahren in Deutschland nicht funktioniert.

Es sind also zwei Prüfungen und nicht eine. Die erste fragt, ob du 105.245 € auf den Tisch legen kannst, ohne alles andere zu ruinieren. Die zweite fragt, ob du dann noch in derselben Stadt wohnst, wenn die Transaktionskosten verdaut sind. Kaufen fällt bei der ersten Prüfung für die meisten mittleren Einkommen durch und bei der zweiten für jeden, der umzieht. Mieten fällt bei keiner durch und baut dabei kein Eigenkapital auf.

Eine weitere Asymmetrie solltest du kennen, bevor du unterschreibst. Ein Prozentpunkt mehr Zins sind bei 280.000 € Darlehen 2.800 € Zinsen im ersten Jahr, mehr als das Renovierungsbudget der meisten Käufer. Der Zins wirkt sofort und dauerhaft auf deine monatliche Belastung; der Kaufpreis ist eine einmalige Verhandlung.

Wann Mieten und Investieren nicht mehr aufgeht

Die Rechnung „mieten und anlegen" bricht in dem Moment zusammen, in dem das Anlegen aufhört. Die Mieterlinie in der Grafik existiert, weil zehn Jahre lang jeden Monat 507 € in ein Depot fließen. Ein Haushalt, der für 1.100 € mietet, die Differenz ausgibt und 2036 nichts angelegt hat, rechnet nicht nach diesem Modell; er mietet einfach, mit weniger vorzuweisen als der Käufer.

Falsch ist der Rat außerdem für alle, die in den nächsten fünf Jahren umziehen, für alle, die für die Anzahlung den Notgroschen plündern würden, und für alle, die die Kaufnebenkosten mitfinanzieren wollen. Falsch ist er in einer Stadt mit einem einzigen Arbeitgeber und sinkender Bevölkerung, wo der lokale Betrieb auch der lokale Immobilienmarkt ist.

Und falsch ist er für den Käufer, der einen Nutzen kauft und keine Rendite. Wenn es darum geht, im Alter eine feste Wohnlast zu haben, eine Wohnung an den eigenen Körper anpassen zu können und niemanden mehr fragen zu müssen, bevor ein Regal an die Wand kommt, dann ist das ein legitimer Kauf. Man sollte ihn nur ehrlich bepreisen, statt ihn Investition zu nennen.

Wenn du kaufst, dann in dieser Reihenfolge

Niemand wirft Geld weg, weil er mietet, und niemand baut automatisch Vermögen auf, weil er kauft. Über die deutsche Variante des Eigentumsarguments entscheidet eine Zahl, die die meisten Käufer nie addieren: 47.740 € für den Einstieg und den Ausstieg. Schlage diese Zahl mit einer langen Haltedauer und echter lokaler Nachfrage — oder gib zu, dass du sie für etwas anderes bezahlst als für eine Rendite.

Die ersten 10 % kaufen nichts

Zu den 35.245 € kommen 70.000 €, damit die 20 % Anzahlung zusammenkommen, die eine Finanzierung günstig halten. Das sind 105.245 € in bar, bevor dir irgendetwas gehört. Bei einem mittleren Haushaltsnettoeinkommen von rund 3.000 € im Monat dauert das die meiste Zeit eines Jahrzehnts, während man weiter 1.100 € Miete zahlt — und genau in dieses Jahrzehnt fallen Umzüge, Jobwechsel und Kinder.

Am anderen Ende wartet die zweite Rechnung. Ein Verkauf über einen Makler kostet noch einmal rund 3,57 % des Preises, sodass ein Kauf und ein Verkauf zusammen etwa 13,6 % des Kaufpreises verschlingen. Bei dieser Wohnung sind das 47.740 €. So viel ist am Tag der Unterschrift weg, gemessen an einem identischen Haushalt, der das Geld behalten hat.