Mieten oder kaufen in Deutschland — Baufinanzierung entschlüsselt
Mieten in Deutschland ist kein weggeworfenes Geld. Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer und wie der Break-even zwischen Mieten und Kaufen wirklich aussieht.
Deutschland ist ein Land, in dem Mieten kein Zwischenzustand ist. Etwa die Hälfte aller Haushalte mietet, das Mietrecht schützt Mieter stark, Verträge laufen unbefristet, und beim Familienessen fragt niemand, wann du endlich kaufst.
Damit verschiebt sich die Frage. Sie lautet nicht „Kann ich mir Kaufen leisten?“, sondern „Was kostet mich Kaufen im Vergleich dazu, dieselbe Wohnung zu mieten und die Differenz anzulegen?“ Für viele Haushalte, besonders in den teuren Städten, ist die ehrliche Antwort: Kaufen ist eine Lebensstilentscheidung, keine finanzielle.
Kaufen kostet 10 %, bevor dir irgendetwas gehört
Die Kaufnebenkosten sind der Grund, warum so viele Erstkäufer überrascht werden. Sie fallen am ersten Tag an, bilden kein Eigenkapital und sind nicht zurückzuholen.
| Kosten | Satz | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 %–6,5 % je Bundesland | 10.500 €–19.500 € |
| Notar | ~1,5 % | 4.500 € |
| Grundbuch | ~0,5 % | 1.500 € |
| Makler (Käuferanteil) | 0 %–3,57 % | 0 €–10.700 € |
| Summe | ~6 %–12 % | 17.000 €–36.000 € |
Bei der Grunderwerbsteuer liegt der regionale Unterschied, und er ist gewaltig.
9.000 € Unterschied zwischen einem Kauf in Bayern und einem in Nordrhein-Westfalen sind eine Zeile im Landeshaushalt, kein Merkmal der Immobilie.
Illustrativ. Wendet die geltenden Landessteuersätze an (3,5 % Bayern und Sachsen, 4,5 % Hamburg, 6,5 % Nordrhein-Westfalen und Thüringen) auf einen Kaufpreis von 300.000 €. Sätze ändern sich; prüfe den aktuellen Satz deines Bundeslandes.
Wie eine Baufinanzierung aussieht
Eine deutsche Immobilienfinanzierung besteht aus vier Zahlen, die du bei Vertragsabschluss festlegst — und eine davon falsch zu wählen kostet mehr, als alle vier richtig zu wählen einbringt.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Annuitätendarlehen | Das Standarddarlehen: konstante Monatsrate, aufgeteilt in Zins und Tilgung in wechselnden Anteilen |
| Sollzinsbindung | Die Zinsbindung — 10, 15 oder 20 Jahre, teils 30 |
| Anfangstilgung | Anfängliche Tilgungsrate, üblich sind 2 % bis 3 % im Jahr |
| Restschuld | Der Restbetrag am Ende der Zinsbindung, der zu einem unbekannten Zins weiterfinanziert wird |
| Eigenkapital | Dein Eigenanteil; die besten Konditionen gibt es ab etwa 20 % |
Ein durchgerechnetes Beispiel bei 300.000 € Kaufpreis und 20 % Eigenkapital:
- Darlehensbetrag: 240.000 €
- Sollzinsbindung: 15 Jahre bei 3,5 %
- Anfangstilgung: 3 % (7.200 € im ersten Jahr)
- Monatliche Rate: 1.300 €
- Restschuld nach 15 Jahren: rund 135.000 €
Die letzte Zeile unterschätzen Käufer am häufigsten. Nach fünfzehn Jahren mit 1.300 € Monatsrate — insgesamt 234.000 € — steht noch mehr als die Hälfte des Darlehens offen. Die Restschuld verschwindet nicht, sie wird zu dem Zins weiterfinanziert, der 2041 gilt. Eine 20-jährige Zinsbindung kostet monatlich etwas mehr und nimmt genau dieses Risiko heraus; für die meisten Haushalte ist sie den Unterschied wert.
Warum Mieten in Deutschland kein verlorenes Geld ist
Vier strukturelle Merkmale leisten hier echte finanzielle Arbeit, und keines davon gibt es in den USA oder Großbritannien in dieser Form.
Die Mietpreisbremse begrenzt in angespannten Märkten, wie weit ein neuer Vermieter über die ortsübliche Vergleichsmiete gehen darf. Unbefristete Mietverträge bedeuten, dass du dieselbe Wohnung zwanzig Jahre bewohnen kannst, ohne neu zu verhandeln. Der Kündigungsschutz verlangt einen gesetzlichen Grund für die Beendigung, und der häufigste — Eigenbedarf — erfordert ein förmliches Kündigungsschreiben, eine Begründung und im Streitfall ein Gericht. Und die Nebenkosten sind reguliert und in den meisten Verträgen aufgeschlüsselt.
Das Ergebnis: Mieten ist kein Provisorium mit Ablaufdatum, sondern ein vertretbarer Langfristplan — und es bindet das Kapital nicht, das ein Kauf festlegen würde.
Die Rechnung mieten und investieren
Ein Haushalt steht vor der Wahl: 1.000 € Warmmiete oder dieselbe Wohnung kaufen für 1.300 € monatlich, alles eingerechnet. Der Mieter legt die 400 € Differenz an und verfügt in diesem Beispiel bereits über die 100.000 €, die der Käufer in Nebenkosten und Eigenkapital gebunden hätte.
- Mieter — angelegte Differenz
- Käufer — gebildetes Eigenkapital
| Jahr 5 | Jahr 10 | Jahr 15 | Jahr 20 | Jahr 25 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Mieter — angelegte Differenz | 29.000 € | 71.000 € | 128.000 € | 204.000 € | 309.000 € |
| Käufer — gebildetes Eigenkapital | 42.000 € | 74.000 € | 109.000 € | 148.000 € | 191.000 € |
Der Schnittpunkt liegt etwa im zwölften Jahr. Davor gewinnt Mieten und Investieren, danach die Immobilie — vor allem, weil die Schulden mit Geld getilgt werden, das durch Inflation an Wert verloren hat.
Illustrativ. 400 € monatlich bei 7 % Jahresrendite gegen die Tilgungsleistung eines Annuitätendarlehens über 240.000 € bei 3,5 % Zins und 3 % Anfangstilgung, ohne Instandhaltung, ohne Mietsteigerung und ohne Wertsteigerung der Immobilie.
Lies die Annahmen ehrlich, denn sie entscheiden das Ergebnis. Diese Grafik unterstellt der Immobilie null Wertsteigerung und dem Käufer null Instandhaltungskosten. In der Realität steigt der Wert meist etwas, und Instandhaltung kostet 1 % bis 2 % des Werts pro Jahr — bei einer 300.000-€-Wohnung also 3.000 € bis 6.000 €, und das ist die am stärksten unterschätzte Position in jedem Erstkäuferbudget. Umgekehrt ignoriert die Grafik steigende Mieten, was über einen langen Zeitraum für den Käufer spricht.
Die ehrliche Schlussfolgerung: Bei einer Wohndauer unter zehn Jahren gewinnt meist Mieten und Investieren, und zwar deutlich genug, um relevant zu sein. Ab fünfzehn Jahren mit festgeschriebener Zinsbindung und kontrollierten Instandhaltungskosten gewinnt der Kauf in den Zahlen und immer bei der Planbarkeit der Wohnkosten.
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