REITs — Immobilien ohne Vermieterrolle

Ein Mehrfamilienhaus verdient Miete, während du schläfst. Das ist der Reiz an Immobilien, und es ist gleichzeitig der Grund, warum Immobilien ein schlechter Zweitjob sind: Die Heizung fragt nicht, ob du schon einen ersten hast. Ein REIT trennt beides. Dir gehört ein Anteil an den Gebäuden, jemand anderes kümmert sich um die Heizung.

Das Konstrukt ist keine Marketingidee. Um die Steuerbefreiung zu behalten, muss ein US-REIT mindestens 90 % seines zu versteuernden Einkommens an die Anteilseigner ausschütten, und das deutsche REIT-Gesetz von 2007 hat dieselbe Regel übernommen. Diese eine Pflicht erklärt sowohl die hohen Ausschüttungsrenditen als auch das begrenzte Wachstum: Ein Unternehmen, das fast alles abgibt, was es verdient, kann aus eigener Tasche kaum etwas finanzieren.

Die 90 % beziehen sich auf das zu versteuernde Einkommen, nicht auf den Cashflow. In einem schwachen Jahr kann ein REIT mehr ausschütten, als er verdient hat — das ist eine Kapitalrückzahlung und kein Gewinn. Eine hohe Ausschüttung ist kein Beweis dafür, dass die Gebäude gut laufen.

Warum die 90-%-Regel den Kurs nervös macht

Weil fast das gesamte Einkommen das Unternehmen verlässt, muss Wachstum über neue Anteile oder neue Schulden finanziert werden. Das ist der Handel, auf den sich ein Anleger einlässt: Ausschüttung heute, dafür ein Unternehmen, das kaum eigenes Geld reinvestieren kann.

Die zweite Folge ist teurer. Ein REIT wird als Einkommensstrom bewertet, und Einkommensströme werden gegen Zinsen gerechnet. Ein Anteil mit 4 € Ausschüttung ist rund 133 € wert, wenn der Markt 3 % Rendite verlangt, und 100 €, wenn er 4 % verlangt. Gleiche 4 €, gleiche Gebäude, ein Viertel des Werts ist weg.

Deshalb fallen REIT-Kurse, wenn die Renditen von Anleihen steigen und die Mieten völlig in Ordnung sind. Es ist der nützlichste Satz, den man vor dem Kauf kennen sollte.

Was 4 % Ausschüttung über zwanzig Jahre bedeuten

Angenommen, 10.000 € liegen in einem REIT-Fonds mit 4 % Ausschüttungsrendite.

Wer das Geld entnimmt und ausgibt, kassiert 400 € im Jahr — 8.000 € in zwanzig Jahren — und hält weiterhin Anteile im Wert von 10.000 €.

Wer wieder anlegt, hält nach zwanzig Jahren 21.900 €: 10.000 × 1,04^20. Der Unterschied beträgt 11.900 €, und er lässt sich sauber aufteilen. Rund 8.000 € davon sind das Geld, das du ausgegeben hast, und etwa 3.900 € sind das, was diese Ausschüttungen selbst verdient haben, nachdem man sie arbeiten ließ.

In der ausgegebenen Variante steckt ein Inflationsproblem. Eine Ausschüttung von 400 €, die nie wächst, kauft nach zwanzig Jahren mit 2 % Inflation etwa so viel wie heute 269 €. Eine Ausschüttung, die nicht steigt, ist eine Gehaltskürzung in Raten — deshalb zählt die Wachstumsrate der Ausschüttung genauso viel wie ihr Startniveau.

Das Fremdkapital im Mantel

Ein REIT kauft Gebäude nicht nur mit deinem Geld. Die meisten tragen Schulden, typischerweise zwischen einem Drittel und der Hälfte des Portfoliowerts. Dort entstehen die Renditen, und dort gehen sie verloren.

Nimm 100 Mio. € Immobilien, 40 Mio. € Schulden und 6 Mio. € Netto-Mieteinnahmen. Bei 4 % Zinsen gehen 1,6 Mio. € an die Bank, und 4,4 Mio. € bleiben für 60 Mio. € Eigenkapital: 7,3 %. Kostet die Anschlussfinanzierung 6 %, steigt die Zinslast auf 2,4 Mio. € und die Eigenkapitalrendite fällt auf 6,0 % — 18 % weniger für die Anteilseigner, verursacht durch zwei Prozentpunkte auf den Kredit und nicht durch einen einzigen Mieter, der geht.

Die Multiplikation wirkt in beide Richtungen — das ist der Zweck des Konstrukts und zugleich sein Risiko. Schulden sinken nicht mit den Gebäuden.

Ein REIT-Fonds und eine Eigentumswohnung

Beides setzt dich Immobilien aus. In fast allem anderen unterscheiden sie sich.

Eine Wohnung für 300.000 € mit 20 % Anzahlung braucht 60.000 € Eigenkapital, und die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, oft ein Makler — liegen bei rund 10 %, sodass etwa 90.000 € dein Konto verlassen, bevor der erste Mieter da ist. 1.000 € Miete im Monat sehen nach 4 % Rendite auf den Kaufpreis aus. Nach nicht umlagefähigen Kosten und dem einen oder anderen Leerstand kommen vielleicht 800 € bei dir an. Die Zinsen für 240.000 € Darlehen zu 3,8 % sind 760 € im Monat. Bleiben 40 €, bevor ein einziger Euro getilgt ist — in einem Gebäude, in einer Straße, in einem Mietmarkt.

Die ehrliche Gegenrechnung: Eine Finanzierung erlaubt einem normalen Haushalt, mit 60.000 € eigenem Geld ein Objekt von 300.000 € zu kontrollieren, und das ist das stärkste Argument für den Kauf einer Wohnung. Ein REIT-Fonds bietet nichts Vergleichbares — das Fremdkapital steckt im Fonds, zu dessen Bedingungen, und wann refinanziert wird, entscheidest du nicht.