Real Estate Investing

Ein Haus für 300.000 €, mit 60.000 € Eigenkapital gekauft, macht aus einem Preisplus von 10 % einen Gewinn von 50 % auf dein Geld. Dasselbe Haus mit 10 % Preisrückgang nimmt die Hälfte deines Eigenkapitals mit. Beide Hälften dieses Satzes stimmen, und nur eine davon wird beim Besichtigungstermin wiederholt.

Immobilien sind eine gute Anlageklasse mit einem ungewöhnlich großen Haken. Wo sie in dein Depot gehört, hängt davon ab, ob du sie über einen Fonds oder über eine Baufinanzierung besitzt — das sind zwei verschiedene Investitionen unter demselben Namen.

Was Immobilien können, was ein Fonds nicht kann

Die vierte Zeile wird am häufigsten unterschätzt. Einen börsengehandelten Fonds verkaufst du in Sekunden zum Marktpreis. Ein Gebäude braucht Monate, kostet einen Prozentsatz seines Werts an Nebenkosten und lässt sich nicht teilen. Wenn dein Notgroschen dünn ist, macht eine vermietete Wohnung das Problem größer und nicht kleiner.

Für die meisten Menschen mit normalem Einkommen ist die ehrliche Antwort deshalb: eine kleine Beimischung Immobilienfonds im breiten Depot, dazu eine selbst genutzte Wohnung, wenn sie gewünscht ist. Eine zweite Immobilie ist ein Geschäft, und sie sollte auch wie eines beurteilt werden.

Der Effekt des Fremdkapitals

Die Restschuld bewegt sich nicht mit dem Preis. Das ist der ganze Mechanismus. Du bringst 60.000 € ein, du leihst dir 240.000 €, und jeder Euro Preisänderung landet auf deinen 60.000 € statt auf den 300.000 €.

Deshalb bauen Immobilien in guten Jahren schneller Vermögen auf, als die meisten erwarten, und deshalb ruinieren sie Menschen in schlechten Jahren. Fremdkapital ist kein Bonus. Es ist die Entscheidung, dein Ergebnis zu vergrößern, und die Bank, die es bereitstellt, ist über die Grundschuld abgesichert, während du das Risiko trägst.

Der Hin- und Rückweg kostet Geld, bevor er etwas einbringt

In Deutschland kommen auf den Kaufpreis rund 9 % Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland, Notar, Grundbuch und ein Makleranteil, den seit der Reform von 2020 oft beide Seiten teilen. Bei 300.000 € sind das etwa 27.000 €, und sie kaufen dir keinen einzigen Quadratmeter mehr. Bis eine Wertsteigerung von 3 % im Jahr diese Summe wieder eingespielt hat, vergehen drei volle Jahre.

Das ist die Rechnung hinter der Faustregel, nur zu kaufen, wenn du mindestens fünf Jahre bleiben willst. Darunter schlagen die Nebenkosten in der Regel die Wertsteigerung, und Mieten plus die Differenz anzulegen gewinnt. Darüber wird die Sache besser, besonders wenn die Restschuld sinkt.

Die Variante, die passiv ist

Ein Immobilien-ETF hält Anteile an börsennotierten Immobiliengesellschaften und REITs. In den USA müssen REITs mindestens 90 % ihrer steuerpflichtigen Erträge ausschütten. Du kaufst einen Anteil und besitzt damit einen Bruchteil hunderter Gebäude: Wohnungen, Lagerhallen, Arztpraxen, Rechenzentren, Einkaufszentren.

Immobilienfonds sind Aktien mit einem anderen Geschäft dahinter, und sie verhalten sich wie Aktien. In schlechten Aktienmärkten fallen sie genauso stark oder stärker. Sie sind eine Anlageklasse, kein Ersatz für Anleihen, und wer sie 2021 wegen ihrer Stabilität gekauft hat, weiß das inzwischen.